En América Latina, el acceso a la financiación de vivienda sigue siendo desigual. Muchas personas ganan lo suficiente para cubrir los pagos mensuales, pero aun así tienen dificultades para obtener una hipoteca. El problema es simple. Grandes sectores de la población no tienen un historial crediticio formal, o los datos que existen no reflejan cómo gestionan realmente su dinero en el día a día.
Al mismo tiempo, nuevos modelos de vivienda están comenzando a afianzarse. Las plataformas Proptech están introduciendo formas más flexibles de comprar una casa, incluidas estructuras de alquiler con opción a compra que se ajustan mejor a los patrones de ingresos reales. Estos modelos están abriendo puertas, pero también plantean una pregunta importante.
¿Cómo se evalúa el riesgo cuando el cliente tiene poco o ningún historial crediticio?
El alquiler con opción a compra permite a un cliente mudarse a una propiedad y construir su propiedad con el tiempo a través de pagos regulares. Una parte de cada pago contribuye a la compra final, en lugar de ser tratada puramente como alquiler.
Este enfoque está ganando popularidad en LATAM por algunas razones.
Los ingresos suelen ser informales o variables. Ahorrar para un depósito grande puede llevar años. Los procesos hipotecarios tradicionales pueden parecer lentos e inaccesibles. El alquiler con opción de compra ofrece un camino más práctico, especialmente para los compradores primerizos.
Para prestamistas y plataformas, también abre un mercado mucho más grande. Según el Banco Interamericano de Desarrollo, millones de hogares en toda la región siguen desatendidos por la financiación formal de la vivienda. Esa brecha representa tanto una necesidad social como una oportunidad comercial.
La mayoría de los modelos de crédito se basan en el comportamiento financiero pasado. Se basan en datos de burós, historial de pagos e ingresos documentados. Cuando esa información falta o es escasa, el modelo tiene muy poco con qué trabajar.
Esto lleva a dos resultados comunes. Algunos solicitantes son rechazados simplemente porque no hay suficientes datos. Otros son aprobados basándose en señales débiles, lo que puede aumentar el riesgo más adelante.
Para los productos de vivienda, esto se vuelve más desafiante. Los valores de los préstamos son más altos y los períodos de pago son más largos. Tomar la decisión correcta desde el principio es importante.
Los datos conductuales ofrecen una forma diferente de entender a los solicitantes. En lugar de centrarse únicamente en los registros financieros pasados, analizan cómo las personas toman decisiones en el presente.
A través de evaluaciones cortas y basadas en dispositivos móviles, los prestamistas pueden observar patrones relacionados con el pago. Esto incluye la consistencia, la planificación y las respuestas al riesgo. Estos no son rasgos abstractos. Se manifiestan en cómo una persona aborda las decisiones, gestiona las compensaciones y lleva a cabo los compromisos.
El proceso es rápido y está diseñado para funcionar en diferentes idiomas y niveles de alfabetización. No depende de datos financieros personales, lo que también ayuda a abordar las preocupaciones de privacidad que son cada vez más importantes en muchos mercados.
Para los prestamistas, esto crea una capa adicional de información en el momento de la solicitud. No reemplaza los datos existentes donde existen. Fortalece la toma de decisiones donde los datos son limitados.
En Colombia, Begini trabajó con Duppla, una plataforma proptech enfocada en expandir el acceso a la propiedad de viviendas a través del alquiler con opción a compra.
Duppla necesitaba una forma de evaluar a los solicitantes que no pasarían los controles de crédito tradicionales, manteniendo al mismo tiempo el control sobre el riesgo de la cartera.
La evaluación del comportamiento se integró directamente en el proceso de la aplicación. El despliegue fue rápido, se completó en un día y se diseñó para adaptarse a una experiencia móvil primero.
El resultado fue sólido. La finalización de la solicitud alcanzó el 93 por ciento. Se podría evaluar a más solicitantes con confianza, incluidos aquellos sin historiales crediticios formales. La plataforma obtuvo una señal adicional para respaldar las decisiones de aprobación en el punto de entrada.
Este tipo de resultado es coherente con tendencias más amplias. Investigación del Banco Mundial resalta el papel de los datos alternativos en la ampliación del acceso a los servicios financieros sin debilitar los controles de riesgo, especialmente en los mercados emergentes.
Alrededor de 1 de cada 4 adultos en América Latina no tienen acceso a servicios bancarios, según el Banco Mundial. La demanda de vivienda en toda la región sigue superando la oferta, especialmente para los hogares de bajos y medianos ingresos.
El alquiler con opción a compra es solo un ejemplo. Desafíos similares aparecen en otros modelos de vivienda que ahora se están probando y ampliando en LATAM.
Algunas plataformas están explorando la propiedad progresiva, donde los clientes aumentan su participación en una propiedad con el tiempo. Otras están diseñando productos hipotecarios que se ajustan a los ingresos fluctuantes. Los desarrolladores también están comenzando a ofrecer financiación integrada dentro de las plataformas inmobiliarias.
En cada caso, aparece la misma brecha al principio del viaje. Hay datos limitados para respaldar una decisión segura.
La perspectiva conductual ayuda a cerrar esa brecha. Brinda a los prestamistas una visión más clara de cómo es probable que se comporten los solicitantes, incluso cuando faltan datos tradicionales.
Esta es una de las preguntas más comunes, y es justa.
En la práctica, mejores datos conducen a una mejor segmentación. Algunos solicitantes que parecen arriesgados basándose en información limitada resultan ser confiables cuando se consideran las señales de comportamiento. Otros pueden mostrar signos tempranos de mayor riesgo que no aparecerían en un expediente delgado.
Esto permite a los prestamistas refinar las aprobaciones en lugar de simplemente expandirlas. El objetivo no es aprobar a todo el mundo. Es aprobar a los clientes adecuados y hacerlo con más confianza.
La adopción digital en la región avanza rápidamente. Las plataformas de proptech están escalando. Los reguladores están prestando más atención a la equidad, la transparencia y la inclusión.
Al mismo tiempo, la demanda de vivienda sigue creciendo. Sin nuevos enfoques para la evaluación crediticia, una gran parte de la población permanecerá fuera del sistema.
Los datos de comportamiento no son una solución independiente. Funcionan mejor como parte de una estrategia de riesgo más amplia. Pero desempeñan un papel claro al permitir modelos que de otro modo serían difíciles de escalar.
Combinan nuevas fuentes de datos con procesos de usuario sencillos y accesibles. Las evaluaciones conductuales proporcionan información sobre los patrones de toma de decisiones. Esto ayuda a los prestamistas a evaluar a los solicitantes que no tienen un historial financiero formal.
Las finanzas habitacionales están cambiando en LATAM. Nuevos modelos comienzan a reflejar cómo las personas viven y ganan realmente. Para que estos modelos funcionen a escala, la evaluación de riesgos también necesita evolucionar. Los datos de comportamiento ofrecen una forma de hacerlo. Incluyen a más personas en la consideración y ayudan a los prestamistas a mantener el control del rendimiento.
Ese equilibrio será lo que defina la próxima fase del acceso a la vivienda en la región.
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